La oferta ha caído un 61%. Los precios han subido hasta un 82%. Y el Gobierno sigue sin entenderlo.
En 2020, durante el confinamiento, algo curioso ocurrió en el mercado del alquiler: la oferta de pisos disponibles se disparó. Los propietarios no podían cerrar operaciones, los contratos se acumulaban, y los precios bajaron. Fue un espejismo. El peor posible, porque lo que vino después es lo que estamos viviendo ahora.
Cinco años después de aquellos contratos pandémicos, los datos de idealista son demoledores: la oferta de vivienda en alquiler ha caído un 61% de media en España y los precios han subido un 40%. Eleconomista En algunas ciudades, el desplome es de otro nivel: Barcelona ha perdido el 90% de su oferta desde 2020. Madrid, el 73%. Y los precios han subido hasta un 82% en Valencia, un 73% en Alicante, un 62% en Málaga. Idealista
¿Qué ha pasado exactamente? Lo que cualquier economista con sentido común podría haber predicho.
El propietario ha salido del mercado.
No porque sea especulador ni porque quiera hacerle daño al inquilino. Ha salido porque la legislación lo ha convertido en el único responsable de un problema que no ha creado él. La inseguridad jurídica, la dificultad para recuperar su vivienda ante impagos, los controles de renta en zonas tensionadas… según idealista, la legislación ha tendido a sobreproteger al inquilino con contrato en vigor, pero ha excluido precisamente a los inquilinos que están buscando vivienda.
El resultado es que más de 50 interesados compiten hoy por cada anuncio de alquiler que se publica, convirtiendo el proceso en un auténtico casting donde los propietarios priorizan perfiles con mayor seguridad de pago. Iberoeconomía Los más perjudicados, como siempre, son los más vulnerables: familias monoparentales, mayores de 65 años, personas con una sola renta.
Y ahora llega la «gran revisión de 2026».
Este año vencen miles de contratos firmados en 2020 y 2021, cuando los precios eran notablemente más bajos. Al cumplirse los cinco años que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos, los propietarios pueden actualizar las rentas a precios de mercado. En muchos casos, la diferencia entre la renta vigente y el precio actual supera los 200 o 300 euros mensuales.
Para muchas familias, eso es insostenible.
Lo que veo en la Costa del Sol
Málaga está entre las ciudades con mayor subida de precios de alquiler del país. No es casualidad. La presión de la demanda internacional, el turismo, los nómadas digitales y la revalorización general de la zona han creado un mercado donde el propietario local compite con inversores que pueden permitirse rentas que el residente habitual no puede asumir.
Lo que observo cada semana en mi trabajo es que los propietarios que gestionan bien sus inmuebles — con contratos claros, selección rigurosa de inquilinos y precios ajustados a mercado — no tienen problemas para alquilar. El problema es el que intenta navegar solo en un mercado que ha cambiado radicalmente en seis años.
¿Qué deberías hacer si eres propietario?
Primero, entender que el mercado ya no funciona como en 2019. Los plazos, los precios de referencia, el perfil del inquilino y el marco legal son completamente distintos.
Segundo, valorar si tu estrategia actual sigue siendo la óptima. El alquiler de larga duración, el alquiler vacacional y la venta tienen hoy rentabilidades y riesgos muy diferentes según la ubicación y el perfil del inmueble.
Y tercero, si tienes dudas sobre cómo afecta esta situación a tu propiedad concreta, reserva una videosesión y lo analizamos con números reales.
Fuentes: Estudio idealista sobre evolución del mercado del alquiler 2020-2026 / El Economista / Fotocasa