Los datos del Consejo General del Notariado sobre compraventas de enero de 2026 son claros: el mercado inmobiliario español está enviando señales de enfriamiento. Las compraventas cayeron un 11,4% interanual hasta las 49.685 operaciones, y los préstamos hipotecarios retrocedieron un 6,8% tras 21 meses consecutivos de crecimiento. Dos datos que merecen análisis.
¿Qué está pasando realmente?
Lo más llamativo no es la caída en operaciones — es que se produce mientras los precios siguen subiendo. El precio medio del metro cuadrado aumentó un 9% hasta los 2.065 euros. Esto nos dice algo importante: no hay crisis, hay agotamiento de demanda. El mercado no se hunde, se frena porque los precios han expulsado a una parte significativa de los compradores potenciales.
Los pisos son los más afectados, con una caída del 12,6%, frente al 7,8% de las viviendas unifamiliares. El mercado urbano sufre más porque es donde los precios han subido más y donde la accesibilidad se ha deteriorado más rápido.
Lo que veo en la Costa del Sol
Andalucía registra una caída del 14,2% — por encima de la media nacional. En la Costa del Sol llevamos meses observando que los plazos de negociación se alargan, que los compradores son más exigentes y que las operaciones que no están bien valoradas sencillamente no se cierran.
Esto no significa que sea mal momento para comprar. Todo lo contrario: cuando el mercado se frena es cuando aparecen las oportunidades reales. Los vendedores que necesitan vender empiezan a negociar, y los compradores con capacidad financiera pueden encontrar condiciones que hace un año eran impensables.
¿Qué hacer si quieres comprar en este momento?
Tres consejos prácticos basados en mi experiencia: No esperes a que los precios bajen significativamente — los datos no apuntan a eso. Los precios se estabilizan, no se desploman. Negocia más de lo que negociarías en un mercado alcista. El contexto te da margen. Asegúrate de tener la financiación pre-aprobada antes de buscar — las hipotecas también se están endureciendo y el proceso de aprobación se alarga.
¿Y si quieres vender?
El mercado sigue absorbiendo operaciones bien valoradas. La clave es el precio de salida — si entras al mercado por encima del valor real, ahora tardas el doble en vender o no vendes. La diferencia entre una operación cerrada en 60 días y una propiedad parada 6 meses está casi siempre en el precio inicial.
Si tienes dudas sobre cómo afecta esta situación a tu propiedad o a tu decisión de compra en la Costa del Sol, reserva una videosesión y lo analizamos con números reales.